Por Fernando Lucarini (economista, CFP)
Tem se difundido cada vez mais no Brasil, o desejo dos investidores de receber recursos financeiros (rendimentos) em conta corrente com uma certa frequência.
Trata-se de uma fonte alternativa de renda, normalmente mensal.
A esta modalidade de investimentos (para geração de renda) atribuímos o conceito de Renda Passiva.
Como o nome já sugere, tratam-se de investimentos que pagam rendimentos creditados na conta corrente, bastando para tal apenas tê-los em custódia em um banco ou corretora.
Basicamente podemos dizer que existem 3 produtos financeiros que desempenham esta função, a saber:
– Ações de empresas pagadoras de dividendos,
– Títulos de renda fixa com pagamento de cupons (juros) e
– os Fundos imobiliários, que pagam o aluguel recebido dos inquilinos dos ativos que compõe o fundo (prédios, galpões, shoppings…).
Vamos discorrer aqui sobre os fundos imobiliários.
O que são os FIIs – Fundos Imobiliários
Os fundos imobiliários são aplicações em cotas que podemos comprar no mercado secundário (bolsa de valores).
A dinâmica básica dos fundos imobiliários é a seguinte: um gestor capta recursos de investidores e com estes recursos compra ou constrói um prédio, um galpão ou um shopping, por exemplo.
Ele fica responsável por buscar inquilinos para locarem o prédio (ou galpão…), pelo recebimento mensal dos aluguéis e pela distribuição destes aos cotistas, mediante crédito mensal em conta corrente.
A função do gestor vai além disto, ele é quem paga as despesas do fundo, renova os contratos, paga os impostos, enfim, é o responsável por todas as tarefas concernentes ao fundo.
Esta gestão terceirizada é, assim, o principal benefício que o fundo imobiliário tem em relação à compra de um imóvel para locação.
Vamos aprofundar este item.
Quais as vantagens num FII?
Quem adquire uma cota de fundo imobiliário passa a receber mensalmente um aluguel por cota em sua conta, sem ter que fazer absolutamente nada, pois o gestor é quem cuida do patrimônio do fundo.
Esta vantagem com relação à compra direta de imóvel é nítida, pois neste caso, da compra do imóvel, incorremos em custos de cartórios, corretores, impostos, imobiliária, além da necessidade de ter que “tomar conta” do bem.
O gestor é remunerado por uma taxa de administração cobrada sobre o fundo.
Assim, a gestão terceirizada do fundo imobiliário é o seu grande atrativo, sendo que temos duas outras características importantes no que se refere ao fundo imobiliário, quais sejam:
a isenção tributária e a liquidez na hora da compra e da venda.
Isenção tributária
A renda auferida pelo cotista, a título de aluguel, não paga imposto de renda, é isenta, ao passo que o aluguel recebido de um imóvel paga 27,50%, dependendo da condição tributária do proprietário.
Este benefício é concedido ao investidor pessoa física com a condição de que o fundo tenha ao menos 50 cotistas e nenhum detenha mais de 10% das cotas do fundo.
Liquidez
Como já dissemos a cota de um fundo imobiliário é negociada na Bolsa de Valores (B3) e, desta forma, compramos e vendemos tal qual uma ação, bastando assim apenas impostar uma ordem no home brokerda corretora.
Desta forma, o investidor passa a auferir rendimentos mensais tão logo o fundo os distribua.
Atentar que no caso de venda (alienação) da cota, havendo ganho, paga-se 20% de imposto de renda, a título de ganho de capital, sob responsabilidade recolhimento, via DARF, por parte do investidor.
Aqui é importante informar que podemos ter prejuízo com o fundo imobiliário, pois na hora da venda da conta, via bolsa, não há nenhuma garantia de que seu preço será superior ao que pagamos na compra.
Ou seja, podemos ter que vender a cota por menos do que compramos, dependendo das condições de mercado, exatamente como uma ação.
Resumindo…
Podemos resumir o que foi dito, da seguinte forma:
Conceito de fundo imobiliário – renda variável com rendimento mensal, cujos principais benefícios em relação à compra direta de um imóvel para locação são:
– Gestão terceirizada
– Isenção de imposto de renda no recebimento de aluguel
– Liquidez – compra e venda na bolsa
Existem vários tipos de fundos imobiliários, sendo estes os mais conhecidos:
Lajes corporativas – neste caso, os fundos são proprietários de prédios ou andares comerciais, alugados para empresas. Com a pandemia e o fenômeno do home office estes fundos precisam ser analisados com mais atenção, mas ainda oferecem oportunidades.
Agências bancárias – fundos que compram agências de um grande banco de varejo, as quais são locadas para o próprio banco.
Centros de logística – são fundos que tem como ativos centros de logística alugados para empresas de comércio on-line, via de regra.
Terras agrícolas – modalidade mais nova, que tem como objetivo auferir renda de terras arrendadas a empresas do agronegócio ou do aluguel dos depósitos e infraestrutura de escoamento da produção.
Por fim, tomada a decisão de investir em fundos imobiliários, consulte seu assessor de investimentos para que ele possa te auxiliar na escolha do melhor produto para sua necessidade.
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Sobre o Autor
Sou um carioca da clara, com 22 anos de Mercado Financeiro, que após 10 anos no Private do Banco do Brasil resolveu empreender no mundo privado vindo para o Private do Banco Safra. Com toda minha experiência e conhecimento técnico e académico, decidi ampliar minha gratidão à vida, doando tudo que sei e vivi através deste site, de minhas aulas de finanças e educação financeira, e mentoria/ planejamento financeiro.
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